Je bent 53, je kinderen zijn het huis uit en je wilt kleiner en centraler gaan wonen. Je belt je hypotheekadviseur voor een berekening en krijgt een bedrag te horen dat flink lager uitvalt dan je verwachtte. Niet omdat je minder verdient, maar omdat de bank nu al rekening houdt met wat je straks aan pensioen overhoudt. Dat gaat de komende maanden voor veel meer mensen gelden, want Rabobank en ABN Amro passen hun hypotheeknormen voor oudere klanten aan.
Waarom banken verder vooruitkijken naar je pensioen
Een hypotheek wordt meestal beoordeeld op je huidige inkomen. Maar als je over tien of vijftien jaar met pensioen gaat, daalt dat inkomen vaak flink, want pensioen ligt doorgaans lager dan een salaris. Toezichthouders willen dat banken die toekomstige terugval eerder meenemen, zodat niemand een hypotheek krijgt die na pensionering niet meer te betalen is. Rabobank en ABN Amro passen daarom hun rekenregels aan, allebei op hun eigen manier en met een eigen invoeringsdatum.
Wat Rabobank en Obvion per maart 2027 veranderen
Rabobank en dochtermerk Obvion gaan vanaf maart 2027 je verwachte pensioeninkomen al vijftien jaar voor je pensioendatum meetellen bij het bepalen van je maximale hypotheek, in plaats van de huidige tien jaar. Daarnaast stellen ze een harde grens: op je 85e mag de hypotheekschuld nog maximaal 70 procent van de woningwaarde bedragen. Val je dus binnenkort in die periode van vijftien jaar voor je pensioen, dan telt je pensioeninkomen eerder mee en kan je maximale leenbedrag lager uitpakken dan bij een berekening van nu.
Wat ABN Amro per 9 december al aanpast
ABN Amro houdt vast aan de termijn van tien jaar voor pensioeninkomen, maar scherpt vanaf 9 december 2026 wel de rest van de berekening aan. Op je 85e mag de hypotheekschuld dan nog maximaal 50 procent van de actuele marktwaarde van je woning zijn. Dat is strenger dan wat Rabobank hanteert, wat betekent dat dezelfde klant bij de ene bank meer kan lenen dan bij de andere. Oriënteer je dus breder dan je vaste bank als je rond deze leeftijd een hypotheek aanvraagt of oversluit.
Wat dit voor jouw maximale hypotheek betekent
Het effect raakt vooral mensen van begin vijftig tot in de zeventig die nog willen verhuizen, verbouwen of hun hypotheek oversluiten. Hoe groter het verschil tussen je huidige salaris en je verwachte pensioen, hoe harder de nieuwe regels ingrijpen op je leencapaciteit. Werk je bijvoorbeeld fulltime met een goed salaris maar bouw je weinig aanvullend pensioen op, dan kan je maximale hypotheek fors lager uitvallen dan een paar jaar geleden. Heb je daarentegen een ruim pensioen of aanzienlijk eigen vermogen, dan merk je minder van de aanscherping.
Zit je al wat dichter bij je pensioen en loopt je huidige hypotheek nog jarenlang door? Dan loont het om nu te berekenen wat vervroegd aflossen je oplevert, want een lagere restschuld maakt je minder gevoelig voor deze nieuwe regels. Lees ook onze tips voor het vervroegd aflossen van de hypotheek.
Een rekenvoorbeeld om het concreet te maken
Stel, je bent 54, verdient 55.000 euro per jaar en je verwachte pensioeninkomen op je 67e ligt rond de 32.000 euro. Onder de huidige regels van tien jaar begint je pensioen pas vanaf je 57e mee te wegen bij Rabobank. Straks, vanaf maart 2027, telt dat lagere inkomen al mee zodra je 52 bent, dus drie jaar eerder. Omdat de maximale hypotheek grotendeels wordt bepaald door je laagste toetsinkomen in die resterende looptijd, kan je leenbedrag daardoor fors lager uitvallen dan wanneer je nu nog snel zou aanvragen. Heb je juist een goed aanvullend pensioen opgebouwd dat dicht bij je laatste salaris komt, dan merk je nauwelijks verschil.
Zo bereid je je voor als je tegen de vijftig loopt
Vraag je bank of adviseur om een actuele berekening met de nieuwe normen, ook als je pas over een paar jaar van plan bent te verhuizen. Zo weet je op tijd waar je aan toe bent en kun je je verhuisplannen of verbouwing daar nog op aanpassen. Vergelijk ook meerdere geldverstrekkers, want zoals je ziet rekenen Rabobank en ABN Amro niet hetzelfde. De Consumentenbond zet de mogelijkheden voor hypotheken rond en na je vijftigste helder op een rij, nuttig als startpunt voordat je met een adviseur om de tafel gaat.
Loopt je maandlast door een lagere hypotheekgoedkeuring toch te veel op, bijvoorbeeld omdat je noodgedwongen duurder moet blijven wonen? Herken dan op tijd de signalen voordat het verder uit de hand loopt. Lees ook wanneer schulden te veel worden.
Dit kun je nu al checken bij je bank
Wacht niet tot je daadwerkelijk wilt verhuizen om deze impact te ontdekken. Bel je hypotheekverstrekker, vraag naar een proefberekening met de nieuwe pensioentermijn en vergelijk die met wat je nu zou kunnen lenen. 2027 wordt toch al een jaar van regelwijzigingen die je portemonnee raken, want ook de zorgkostenaftrek verdwijnt vanaf dat jaar, dus bekijk je huishoudbudget in één keer breed in plaats van per regeling. Wie zich nu al voorbereidt, voorkomt dat de bank je over een paar jaar verrast met een bedrag dat niet aansluit op je plannen.